CLS hatte das Adlershofer Tor an der Rudower Chaussee 12 im Jahr 2006 erworben und als moderne Multi-Tenant-Immobilie im Hochtechnologiepark Adlershof repositioniert. Das Objekt verfügt über insgesamt knapp 20.000 Quadratmeter Einzelhandels- und Büroflächen. Über das umfangreiche Nahverkehrsangebot, wie die in fußläufiger Nähe befindliche S-Bahnstation Adlershof sowie die Bundesstraße 96a, ist die Immobilie bestens an die Berliner Innenstadt und den neuen Großstadtflughafen BER angebunden. In der direkten Umgebung des Objekts befinden sich zudem ein vielfältiges Nahversorgungsangebot und ein weitläufiger Landschaftspark. Zu den weiteren Mietern gehören unter anderem die Lebensmittel-Einzelhandelskette Kaufland und das Forschungsinstitut Reiner Lemoine. Für CLS waren das Maklerhaus Kasten-Mann und als Leadmakler Cushman & Wakefield tätig.

„Wir freuen uns, trotz des momentan herausfordernden Marktumfelds ein renommiertes Unternehmen der Gesundheitsbranche als Mieter gewonnen zu haben. Dazu trägt vor allem unser aktiver Asset Management-Ansatz bei, mit dem wir das Adlershofer Tor als attraktiven Standort mit modernen und nachhaltigen Bürokonzepten im ‚Airport-Korridor‘ zwischen BER und Berliner Innenstadt etabliert haben“, sagt Florian Voigt, Head of German Asset Management bei CLS Germany GmbH. „Ein umfangreiches Mobilitätsangebot sowie lebenswertes Arbeitsumfeld sind für viele Unternehmen immer wichtigere Kriterien bei der Standortsuche. Gleichzeitig steigt infolge der Corona-Krise der Kostendruck. Die Nachfrage nach marktgerecht bepreisten, flexibel nutzbaren und hochwertigen Büroflächen in attraktiven B-Lagen wie Adlershof dürfte daher sogar noch zunehmen“, ergänzt Rolf Mensing, Head of Germany bei CLS.

Das Büro- und Geschäftshaus an der Bismarckallee 18-20 wurde von CLS im Jahr 2013 erworben und verfügt über insgesamt rund 7.500 Quadratmeter Büro- und Einzelhandelsfläche, die sich über neun Stockwerke verteilt. Ankermieter des Gebäudes ist die Volksbank Freiburg, die ca. 85 Prozent der Mietfläche belegt. Weitere Mieter sind das Reisebüro TICS sowie ein Computergeschäft im Erdgeschoss. „Die Unmüssig Gruppe sieht Potenziale in der Repositionierung des Bestands und plant die Nachvermietung der auslaufenden Mietverträge“, sagt Geschäftsführer Maximilian Unmüssig.

Aufgrund ihrer Lage außerhalb der Zielmärkte von CLS erfüllt die Immobilie nicht länger die Portfoliokriterien des Unternehmens. Der vereinbarte Verkaufspreis liegt rund 12 Prozent über der Objektbewertung zum 31. Dezember 2019. Das erlaubt es CLS, eine sehr gute Rendite für die Aktionäre zu sichern und gleichzeitig zusätzliches Kapital für den langfristigen weiteren Aufbau des Deutschland-Portfolios freizusetzen.

„Die Transaktion sichert uns eine signifikante Rendite und setzt zusätzliche Mittel frei, die wir für Investitionen in unseren Zielmärkten und den weiteren Ausbau des deutschen Portfolios verwenden wollen. Insbesondere bei gut angebundenen und marktgerecht bepreisten Büroimmobilien in den B-Lagen der deutschen Metropolregionen sehen wir weiterhin interessante Investmentopportunitäten“, kommentiert Rolf Mensing, Head of Germany bei CLS Holdings plc. „Die Krise wird wie ein Katalysator die Weiterentwicklung und Ausdifferenzierung des Büromarktes vorantreiben – und davon werden B-Lagen mit einem attraktiven Mobilitätsangebot profitieren. Viele Unternehmen, deren Mitarbeiter zukünftig teilweise im Homeoffice arbeiten, werden aus Gründen der Kostenersparnis Flächen außerhalb der CBDs suchen. Zudem werden in Zukunft Büros weniger dicht belegt und noch flexibler und nachhaltiger sein müssen. Solche modernen Bürokonzepte lassen sich in B-Lagen deutlich kostengünstiger umsetzen.“

So blieb die Mietzahlungsquote des Gesamtportfolios der Unternehmensgruppe innerhalb der ersten sechs Monate mit einer Höhe von 99 Prozent weiterhin stark. Auch von den für das dritte Quartal anvisierten Mietforderungen wurden bereits 95 Prozent geleistet. Diese sehr gute Cashflow-Basis ist auf eine resiliente Mieterstruktur zurückzuführen, die granular vermietet ist und einen hohen Anteil an Mietern der öffentlichen Hand sowie großen Corporates und mittelständische Unternehmen mit zukunftsgerichteten Geschäftsmodellen aufweist. Diese waren vergleichsweise wenig von Covid-19 betroffen. Gleichzeitig konnte CLS den EPRA Net Asset Value (NAV) des Gesamtportfolios seit Jahresbeginn aufgrund eines verbesserten bereinigten Konzernergebnisses um 3,2 Prozent steigern. Aufgrund des stabilen Halbjahresergebnisses zahlte CLS eine ungekürzte Dividende für das Jahr 2019 und hält auch an der Auszahlung einer Zwischendividende für das erste Halbjahr 2020 im September fest.

„CLS hat in den ersten sechs Monaten des Jahres 2020 trotz eines äußerst herausfordernden Wirtschafts- und Marktumfelds eine vielversprechende Leistung erbracht. Wir haben nur sehr wenige Mietausfälle verzeichnet. Diese sehr gute Mietzahlungsquote und das in den drei stärksten europäischen Wirtschaftsnationen investierte Portfolio zusammen mit der robusten Bilanz unterstreichen die Widerstandsfähigkeit des Geschäftsmodells“, kommentiert Fredrik Widlund, Chief Executive Officer bei CLS Holdings plc.

Deutschland als Stabilitätsanker im Portfolio

Insbesondere die deutsche Tochter CLS Germany GmbH erwies sich mit ihrem Bestand von rund 850 Millionen Euro dabei als der Stabilitätsanker für das Halbjahresergebnis. CLS konnte durch ein aktives Asset Management den Wert seiner deutschen Immobilien im ersten Halbjahr 2020 um 2,6 Prozent steigern, was maßgeblich dazu beitrug, den leichten Abwertungsverlust des britischen Portfolios auszugleichen. Hinsichtlich der Vermietungsleistung in Deutschland wurden im ersten Halbjahr rund 24.000 Quadratmeter Fläche erneuert oder vermietet – und das im Durchschnitt rund 7,3 Prozent über der Marktmiete. Der Leerstand erhöhte sich zum 30. Juni 2020 leicht auf 4,6 Prozent, für das Gesamtportfolio der Unternehmensgruppe belief er sich bei 5,2 Prozent.

Bis Mitte 2022 strebt CLS den weiteren Ausbau des Deutschlandportfolios auf etwa eine Milliarde Assets under Management an: „Unsere Strategie, uns auf erschwingliche Büros in B-Lagen mit guter Verkehrsanbindung zu konzentrieren und als langfristig orientierter Bestandshalter flexibel auf die Wünsche unserer Mieter einzugehen, dürfte sich nicht zuletzt durch die Folgen der Pandemie weiterhin gut entwickeln. Wir sehen nach wie vor attraktive Investmentopportunitäten in diesen Teilmärkten", ergänzt Rolf Mensing, Head of Germany bei CLS.

B-Lagen gewinnen an Attraktivität

„Die Krise wird wie ein Katalysator die Weiterentwicklung und Ausdifferenzierung des Büromarktes vorantreiben. Künftig werden zwar viele Corporates auf eine stärkere Nutzung von Home-Office setzen, aber das Büro wird der zentrale Ort für einen fruchtbaren Austausch von Ideen bleiben. Eine gebündelte Büroinfrastruktur bietet auch Vorteile, beispielsweise in puncto Cybersicherheit.

In Zukunft werden Büros weniger dicht und noch flexibler sein, mit einem deutlich höheren Anteil an informellen, inspirierend wirkenden Flächen. Und: Das ‚Wellbeing‘ der Mitarbeiter, Kunden und Dienstleister und damit die Aufenthaltsqualität der Büros sowie die Nachhaltigkeit der Flächen insgesamt wird noch wichtiger und zu einem echten Standortfaktor bei der Flächensuche werden“, erläutert Mensing.

„Von dieser Entwicklung werden gut durchmischte B-Lagen mit einem attraktiven Transportangebot, die auch den Ausbau der E-Mobilität sowie des Radverkehrs berücksichtigen, gegenüber den A-Lagen gewinnen. Zum einen dürften aufgrund der deutlich höheren Mietkosten in den CBDs Unternehmen aus Gründen der Kostenersparnis ihre dortigen Flächen reduzieren und gegen preiswertere Flächen in gut angebundenen B-Lagen tauschen. Das gilt vor allem für diejenigen Unternehmen, deren Mitarbeiter nicht zu einer hohen Präsenzzeit im Büro verpflichtet sind und die längeren Anfahrtszeiten in die zentralen A-Lagen vermeiden wollen. Zum anderen lassen sich moderne, nachhaltige Bürokonzepte, die auch die aktuellen Social Distancing-Anforderungen berücksichtigen, in B-Lagen deutlich kostengünstiger umsetzen.“

Nachhaltigkeitsstrategie wird weiter vorangetrieben

CLS hat darüber hinaus die Nachhaltigkeit des Portfolios im Hinblick auf wichtige Kennzahlen weiter verbessert. So wurde der CO2-Ausstoß des Portfolios um 2,3 Prozent reduziert, während gleichzeitig der Anteil erneuerbarer oder kohlenstoffarmer Energien auf 31 Prozent gesteigert wurde. Zudem sind mittlerweile rund drei Viertel des Immobilienportfolios mit Smart Metern ausgerüstet.

„Die Fortschritte, die wir bislang bereits erreicht haben, werden dazu beitragen, unser Geschäft noch nachhaltiger und damit zukunftssicher aufzustellen. Wir haben bereits gesehen, dass neue und bestehende Mieter diese Bemühungen anerkennen, aber auch verstärkt einfordern“, resümiert Fredrik Widlund.

CLS hatte die Immobilie im Jahr 2017 als Teil des Züblin-Portfolios erworben. Sie verfügt über eine Gesamtmietfläche von rund 13.400 Quadratmetern und befindet sich im westlichen Stadtteil Hamburg-Bahrenfeld. Obwohl das Objekt über langfristiges Potenzial verfügt und das Quartier sowie seine Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr über das nächste Jahrzehnt weiter aufgewertet werden sollen, erfüllt es nicht länger die Portfoliokriterien. Der vereinbarte Verkaufspreis liegt deutlich über der Objektbewertung Ende 2019 und erlaubt CLS somit, das bereits jetzt eingepreiste, künftige Potenzial der Immobilie sowie des Quartiers zu realisieren und für andere Kaufopportunitäten umzuschichten.

„Der Verkauf schafft bereits jetzt einen deutlichen Mehrwert für unsere Investoren und setzt so Mittel frei, die wir nun umso schneller für neue Investments wiederverwenden können. Die Transaktion ist damit ein weiterer Baustein für den weiteren Ausbau und die Diversifizierung unseres deutschen Portfolios. Hamburg bleibt dabei einer unserer Schlüsselmärkte. Wir sehen weiterhin gute Investmentopportunitäten in unseren Schlüsselmärkten und sind von der Resilienz und Attraktivität von Büroimmobilien in guten B-Lagen überzeugt“, kommentiert Rolf Mensing, Head of Germany bei CLS Germany. „Gut durchmischte B-Standorte mit einem attraktiven Transportangebot, das auch aktuelle Entwicklungen wie E-Mobilität oder den Ausbau des Radverkehrs miteinschließt, werden aus unserer Sicht gerade auch aufgrund der Corona-Krise perspektivisch weiter an Bedeutung gewinnen“, ergänzt Florin Voigt, Head of German Asset Management bei CLS Germany.

CBRE war für die Verkäuferseite im Rahmen der Transaktion beratend und vermittelnd tätig.

Bei dem 2014 fertiggestellten Objekt in der Georg-Elser-Straße 7 handelt es sich um ein modernes, vierstöckiges Bürogebäude mit einer Gesamtmietfläche von rund 5.900 Quadratmetern. Die Immobilie liegt unweit des Nürnberger Fernmeldeturms im Gewerbegebiet Hansapark, das sich im Süd-Westen der Frankenmetropole befindet. Über die U-Bahn-Station Hohe Marter in unmittelbarer Nähe ist das Objekt sowohl an den Hauptbahnhof als auch an den Nürnberger Albrecht-Dürer-Flughafen hervorragend angeschlossen.

Die Immobilie ist vollständig und langfristig an die Deutsche Telekom vermietet, mit einer Restvertragslaufzeit von sieben Jahren und jährlichen Mieteinnahmen in Höhe von 1,1 Millionen Euro. Daraus ergibt sich eine Netto-Anfangsrendite für das Objekt in Höhe von 5,8 Prozent. Über die Transaktion sichert sich CLS einen starken und beständigen Cashflow und ergänzt die Mieterbasis um ein weiteres Großunternehmen. Zum 31. Dezember 2019 waren rund 48 Prozent des Immobilienbestands der CLS Holdings an staatliche Institutionen und den öffentlichen Sektor sowie Großunternehmen vermietet.

„Wir freuen uns, eine Cashflow-starke Immobilie in aufstrebender Lage und mit einem renommierten Großmieter für unser Portfolio zu gewinnen. Nürnberg verfügt als zweitgrößte Stadt Bayerns über einen großen, wachsenden Technologiesektor. Die Qualität der Immobilie und ihre Verkehrsanbindung sowie Nähe zu einem der wichtigsten Netzknoten des Landes sorgen dafür, dass die Immobilie gerade für Technologieunternehmen am Standort langfristig attraktiv bleibt“, sagt Rolf Mensing, Head of Germany bei CLS Germany. „Gleichzeitig wird uns die Transaktion ermöglichen, längerfristig zusätzliche Werte zu schaffen und den Ausbau unseres deutschen Portfolios weiter voranzutreiben. Die Krise führt perspektivisch zu einer Veränderung der Nutzerbedürfnisse, die einen intensiven Dialog mit den Nutzern erfordern. Mit unserem aktiven Asset Management-Ansatz sind wir in diesem sich stetig wandelnden Umfeld gut aufgestellt, um weitere Marktopportunitäten zu heben.“

In Berlin konnte CLS das Ingenieurbüro WSP Infrastructure Engineering GmbH, ein Tochterunternehmen der weltweit mit 48.000 Mitarbeitenden tätigen WSP-Gruppe, als neuen Mieter für das Adlershofer Tor gewinnen. WSP mietet rund 1.000 Quadratmeter und belegt damit die letzte verfügbare Bürofläche. Das Objekt ist nun wieder voll vermietet. CLS hatte das Adlershofer Tor an der Rudower Chaussee 12 im Jahr 2006 erworben und als moderne Multi-Tenant-Immobilie im Hochtechnologiepark Adlershof repositioniert. Das Objekt verfügt über insgesamt knapp 20.000 Quadratmeter Einzelhandels- und Büroflächen. Zu den weiteren Mietern gehören unter anderem die Lebensmittel-Einzelhandelskette Kaufland und das Forschungsinstitut Reiner Lemoine. Für CLS war im Rahmen eines exklusiven Vermietungsmandates Jones Lang LaSalle SE als Makler tätig.

„Wir freuen uns, weitere renommierte Unternehmen als Mieter für beide Immobilien gewonnen zu haben. Die Vermietungserfolge unterstreichen die hervorragende Leistung unseres Asset Management-Teams, das die beiden Objekte weiterentwickelt und in den jeweiligen Teilmärkten als attraktive Standorte repositioniert hat“, sagt Florian Voigt, Head of German Asset Management bei CLS Germany GmbH. „Wir beobachten, dass die Ansprüche der Mietinteressenten deutlich steigen. Immer mehr Nutzer, vor allem der jüngeren Unternehmergeneration, achten auch auf ein lebenswertes Arbeitsumfeld. Entsprechend wird die Aufenthaltsqualität von Eingangs- und Außenbereichen zu einem immer wichtigeren Kriterium bei der Standortsuche. Dem tragen wir bei der Weiterentwicklung unserer Immobilien Rechnung“, ergänzt Rolf Mensing, Head of Germany bei CLS.