Die ESPS unterstützt mit dem Aussetzen der Mieterhöhungen und der Erbbauzinsanpassungen ihre Vertragspartner und leistet ihren Beitrag dazu, die ohnehin angespannte Situation nicht weiter zuzuspitzen. Vielen Menschen steht durch Kurzarbeit oder dem Verlust des Arbeitsplatzes deutlich weniger Haushaltseinkommen zur Verfügung, da die Pandemie vor allem den deutschen Mittelstand mit voller Wucht getroffen hat.

„Auch wir rechnen nach ersten Einschätzungen im laufenden und im nächsten Geschäftsjahr mit deutlichen Ertragseinbußen durch die veränderte wirtschaftliche Lage. Das hält uns jedoch nicht davon ab, als Unternehmen der Badischen Landeskirche soziale Verantwortung zu zeigen.“, betont Ingo Strugalla, geschäftsführender Vorstand der ESPS. Dieses Engagement sei auch in der Vergangenheit immer wieder deutlich geworden. So schaffe die Stiftung in den angespannten Wohnungsmärkten der badischen Metropolen dringend benötigten Wohnraum, oftmals auf freiwilliger Basis auch im preisgebundenen Segment.

Darüber hinaus sei der Wald der ESPS seit 1999 nach PEFC (Programme for the Endorsement of Forest Certification Schemes) zertifiziert und wird nach den Kriterien des naturnahen Waldbaus bewirtschaftet. Die Stiftung wende erhebliche Mittel für die Wegeerhaltung auf und biete umfangreiche waldpädagogische Aktivitäten. Auf rund 74 Hektar Wald würden unter Verzicht auf Erlöse wertvolle Biotope erhalten. „Bereits unser Stiftungszweck orientiert sich am Gemeinwohl. Kirchliches Bauen zu finanzieren heißt: Kulturdenkmäler erhalten und kirchliches Leben in den Gemeinden ermöglichen“, meint Strugalla.

Die ESPS bewirtschaftet insgesamt rund 7.500 Hektar Wald im Odenwald, Kraichgau und Schwarzwald. Sie ist die größte körperschaftliche Waldbesitzerin in Baden-Württemberg. Kopfzerbrechen bereitet Frank Philipp, Leiter der Forstabteilung, vor allem der milde Winter, gepaart mit der erneuten Trockenheit. „Die Bäume befinden sich zunehmend im Trocken- und Wärmestress und sind massiv geschwächt. Aufgrund der milden Temperaturen haben viele Borkenkäfer den Winter problemlos überstanden und warten bei diesen Temperaturen nur darauf, auszufliegen und die nächsten Bäume zu befallen.“, erläutert er. Die befallenen Bäume müssen dann möglichst schnell geerntet und aus dem Wald gebracht werden, um eine weitere Ausbreitung des Borkenkäfers zu verhindern.

Nach Auskunft des Deutschen Wetterdienstes begann die Vegetationsperiode in diesem Jahr bereits Mitte März, fast zwei Wochen früher als im vieljährigen Mittel. Nahezu zeitgleich setzte eine sehr niederschlagsarme Witterung mit viel Sonnenschein ein. Vielerorts war der potentielle Wasserbedarf der Vegetation deutlich größer als die Wassermenge, die durch den Bodenwasserspeicher zur Verfügung gestellt werden konnte. Die Folge: Die oberen Bodenschichten sind ausgetrocknet. Viele junge Bäume, die letztes Jahr im Rahmen von Wiederaufforstungen gepflanzt wurden, sind bereits vertrocknet.

Erschwerend zu den Unmengen an Holz, die durch Trockenheit und Käferbefall anfallen, kommt die Coronakrise hinzu. Der Holzabsatz ist nahezu zum Erliegen gekommen. Die Nachfrage nach Bau- und Möbelholz oder nach Zellstoff für grafische Papiere ist extrem eingebrochen, einzig der Bedarf an Holz für die Herstellung von Hygienepapieren hat nicht gelitten. Ein weiterer Punkt ist der Wegfall des Holzexports, beispielsweise nach China, wo die Wirtschaft zwar wieder anläuft, die Lieferketten aber unterbrochen sind.

„Die wirtschaftliche Zukunft unseres Forstbetriebs ist ein großes Fragezeichen,“ sagt Philipp. Um die Schäden möglichst einzugrenzen, müsse die Stiftung derzeit massiv in die Ernte von geschädigten Bäumen investieren. Damit trete die Stiftung finanziell in Vorleistung. So treffe die zwangsweise Nutzung von Käferholz auf einen derzeit völlig übersättigten Markt. Eine denkbar ungünstige Situation. Die Erlöse des Forstbetriebs decken im Moment maximal die Kosten für die Aufarbeitung des Holzes. Investitionen in Wiederaufforstung, Wegunterhaltung oder die Personalkosten können davon nicht bestritten werden. „Wir leben von der Substanz.“, so Philipp weiter.

Mit Erlösen aus Vermietung und Verpachtung sowie der Bewirtschaftung von 7.500 Hektar Wald erzielt die Stiftung Erlöse, um ihren Stiftungszweck zu erfüllen: die Finanzierung kirchlichen Bauens und von Pfarrstellen im Bereich der Evangelischen Landeskirche in Baden. 2019 konnte der Forst aufgrund der aktuellen Situation dazu keinen Beitrag leisten. Wie sich diese Entwicklung mittel- und langfristig auf die Erlössituation der gesamten Stiftung auswirken wird, vermag im Moment niemand vorherzusagen. Die ESPS wird versuchen, die Mindereinnahmen im Forst in anderen Geschäftsbereichen zu kompensieren, um ihren Stiftungszweck auch in Zukunft zuverlässig erfüllen zu können.

Als kirchliche Stiftung bewirtschaftet die ESPS ihr Vermögen nachhaltig: Seit 1999 ist der Wald nach PEFC (Programme for the Endorsement of Forest Certification Schemes) zertifiziert, außerdem ist die Stiftung Partner der Schutzgemeinschaft Deutscher Wald. Entsprechend hoch ist ihre Verantwortung, den Wald als Naherholungsraum der Region wie auch als Lebensraum für Flora und Fauna zu erhalten. Das bedeutet: Die Stiftung muss Lösungen finden, um den Wald nachhaltig resistenter gegen die Auswirkungen des Klimawandels zu machen.

Der Fokus der ESPS liegt auf der Beantwortung der Frage, wie unter den sich verändernden Bedingungen eine nachhaltige Bewirtschaftung bei gleichzeitig stabiler Holzproduktion gelingen kann. So haben die Förster der ESPS bereits damit begonnen, den Baumbestand umzubauen. „Da vor allem die Fichte betroffen ist, bevorzugen wir klimatolerantere Baumarten wie Douglasie, Tanne, Eiche, versuchsweise auch Baumhasel. Die Fichte wird nach und nach reduziert.“, erläutert Philipp den geplanten Umbau.

Dabei wurde der Ausnahmecharakter des Wohnprojektes deutlich: Mit Beyer Weitbrecht Stotz + Partner (BWS), Partner und Partner Architekten, Hermann Kaufmann Architekten sowie roedig . schop architekten sind gleich vier renommierte Architekturbüros beteiligt. „Jedes Haus wurde von einem der Partner entworfen und trägt dessen unverwechselbare Handschrift“, berichtet Ingo Strugalla, geschäftsführender Vorstand der ESPS. Dadurch entstehe ein buntes und lebendiges Quartier mit hoher Wohnqualität. Zusätzlich ist das Büro Element A Architekten aus Heidelberg für die Projektleitung und den Innenausbau verantwortlich.

Als vorbildlich gilt das umfassende Planungskonzept der ESPS, das Nachhaltigkeit, Wohnkomfort und Wirtschaftlichkeit gleichermaßen berücksichtigt. „Damit leisten wir einen Beitrag zum Klimaschutz und sind gleichzeitig Vorreiter für modernes und nachhaltiges Bauen in der Region“, meint Strugalla. Die Entwürfe der Architekturbüros wurden zusammen mit dem detaillierten Anforderungskatalog der Stiftung in mehreren Workshops diskutiert und verbessert.

Die Stiftung besitzt rund 800 Wohn- und Gewerbeeinheiten in den badischen Zentren Mannheim, Heidelberg, Karlsruhe und Freiburg. Bis zum Jahr 2025 sollen durch Zukauf und Neubau 700 neue Wohnungen den derzeitigen Bestand auf insgesamt rund 1.500 Einheiten nahezu verdoppeln. Zum einen schafft die ESPS damit Wohnraum im angespannten regionalen Wohnungsmarkt der badischen Metropolen, zum anderen sichert sie damit künftige Mieteinnahmen, um ihren Stiftungszweck zu erfüllen. Dieser besteht im Wesentlichen darin, kirchliches Bauen und Pfarrstellen in Baden zu finanzieren.

Alle vier Häuser in der Brühler Albert-Einstein-Straße werden in ökologisch nachhaltiger Holzbauweise errichtet. Durch die Berücksichtigung mehrerer Entwürfe wird auch die Leistungsfähigkeit unterschiedlicher Holzbausysteme erprobt. „Dadurch sammeln wir wertvolle Erfahrungen, die der Region auch in zukünftigen Bauprojekten zu Gute kommen“, ist Strugalla überzeugt. So wird ein Mehrfamilienhaus beispielsweise ab Oberkante Keller komplett in Massivholzbauweise ohne den Einsatz von Leim errichtet. Bei der Planung wurde der gesamte Lebenszyklus der Gebäude betrachtet, insbesondere im Hinblick auf die „Graue Energie“ der Baustoffproduktion, der Betriebs- sowie der Recyclingphase.

„Die Entwürfe erzielen mit einem minimalen Einsatz von Energie und Ressourcen die höchstmögliche Gesamtwirtschaftlichkeit, Behaglichkeit, Gebrauchstauglichkeit und Architekturqualität“, fasst Strugalla zusammen. Die notwendige Wirtschaftlichkeit ließe sich trotzdem realisieren. „Auch mit aufwendiger Planung und anspruchsvollen Zielen erzielen wir auskömmliche Renditen, wenn auch nicht im Spitzenbereich.“

„Die Balance zwischen Nachhaltigkeit und betriebswirtschaftlicher Nutzung wird damit immer schwieriger“, sagte ESPS-Vorstand Ingo Strugalla auf einem Treffen des Arbeitskreises Umwelt im Bundesverband Deutscher Stiftungen in Braunschweig. Auf der zweitägigen Tagung diskutierten Vertreter und Vertreterinnen zahlreicher Stiftungen und forstwissenschaftlicher Einrichtungen über Waldbewirtschaftung und Biodiversität, Naturwälder sowie Wald als Stiftungskapital.

„Waldbesitzer übernehmen mit dem Erhalt ihrer Wälder eine hohe gesellschaftliche Verantwortung“, machte Strugalla klar. So stehe die Erholungs- und Schutzfunktion allen zur Verfügung. Der Wald der ESPS sei seit langem PEFC-zertifiziert, sie wende erhebliche Mittel für die Wegeerhaltung auf und biete umfangreiche waldpädagogische Aktivitäten. Die Stiftung erhalte zudem auf rund 74 Hektar Wald wertvolle Biotope und verzichte dafür bewusst auf einen Teil ihrer Erlöse. Die Verantwortung gegenüber der Gesellschaft und die Bewahrung der Schöpfung sei aber nur eine Seite der Medaille. „Die Stiftung muss mit der Kapitalanlage Wald Geld verdienen, um ihren Stiftungszweck zu erfüllen“, so Strugalla weiter. Mit den Auswirkungen des Klimawandels wird das immer schwieriger.

Angesichts der Diskussion um Nachhaltigkeit und Klimaschutz sei es an der Zeit, dass sich die Gesellschaft die Frage stelle, wie wertvoll und wichtig ihr das Ökosystem Wald ist. Der Wald leide massiv unter den Folgen des Klimawandels, der von uns allen verursacht wurde. Spannend sei, ob die Gesellschaft bereit ist, einen Beitrag für den Erhalt dieses wertvollen Ökosystems zu leisten.

Angesichts steigender Mieten und Immobilienpreise steht das Erbbaurecht zu seinem hundertsten Geburtstag wieder im Fokus der öffentlichen Diskussion. Wohnraum ist inzwischen nicht nur innerstädtisch knapp und teuer. Auch im Umland steigen die Preise. Bauwillige können sich mit einem Erbbaurecht ihren Traum vom Eigentum erfüllen, ohne hohe Grundstückskosten finanzieren zu müssen. „Moderne Erbbaurechtsverträge bieten allen Beteiligten mit ausgewogener Vertragsgestaltung und langen Laufzeiten attraktive Konditionen bei hoher Zukunftssicherheit“, erläutert Ingo Strugalla, geschäftsführender Vorstand der Evangelischen Stiftung Pflege Schönau (ESPS) aus Heidelberg. Die Stiftung ist mit mehr als 13.000 Erbbaurechten einer der größten Erbbaurechtsgeber Deutschlands und Gründungsmitglied des Deutschen Erbbaurechtsverbandes. Ihre Grundstücke liegen zum Großteil in den Ballungszentren Heidelberg, Mannheim, Karlsruhe und Freiburg.

Beitrag zur Daseinsvorsorge

„Als Stiftung mit großem Flächenbesitz schaffen wir Wohnraum für die Menschen in den badischen Metropolregionen und leisten so einen wichtigen Beitrag zur Daseinsvorsorge“, erläutert Strugalla. Vielen Interessenten in der Region falle es wegen sprunghaft angestiegener Grundstückspreise und strengerer Richtlinien zur Kreditvergabe heute schwer, überhaupt Wohneigentum zu bilden.

Erbbaurecht schafft Sicherheit

In dieser Situation ist das Erbbaurecht eine gute Alternative. Der Interessent kauft nur das Haus, nicht aber das Grundstück. Stattdessen zahlt er einen Erbbauzins an den Erbbaurechtsgeber. „Damit wird das Eigenkapital des Erbbaurechtsnehmers geschont und beide Vertragspartner erhalten langfristige Planungssicherheit“, meint Strugalla. Die Verträge laufen im Regelfall über 99 Jahre und können beliebig oft verlängert werden. Das Erbbaurecht ist übertragbar, vererbbar und kann als Pfandsicherheit dienen. Erbbaurechtsnehmer sind in vielen Rechten und Pflichten einem Grundstückseigentümer gleich gestellt. Dafür sorgt die Eintragung im Grundbuch und die Beglaubigung durch einen Notar.

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